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La Ciudad Inhabitable: ¿Redensificación o destrucción de vivienda?
Por Alianza de Medios
03 de noviembre, 2021
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¿Qué tienen en común Iconia, las Villas Panamericanas, y buena parte de los casi 400 edificios de vivienda vertical cuya construcción, según una fuente al interior del ayuntamiento de Guadalajara, fue permitida a pesar de que iban en contra de la planificación urbana? Que con su precio por departamento que varía entre entre los 1.5 y los 15 millones de pesos, y con su grado mínimo de ocupación, no son vivienda.

Este reportaje demuestra que en el Área Metropolitana de Guadalajara ha concluído el tiempo de la “gentrificación”, pues ahora se experimenta un fenómeno distinto: la financiarización de la vivienda, lo cual amenaza a los Derechos Humanos al obstruir el acceso a una vivienda digna, pues este modelo económico sólo busca promover el crecimiento de una burbuja inmobiliaria al convertir a la vivienda en poco más que el sustento de un mercado de instrumentos de especulación financiera. 

Este fenómeno global que, ahora se vive en la metrópoli, preocupa a ciudades de todo el mundo.

Por: Andrés de la Peña, Kevin Josué Ibarra, Alitzel García, Iván García, Joel Arroyo y Cristian Cantero; con colaboración de José Toral | Foto de portada: ZonaDocs | ZonaDocs

Decenas desarrollos inmobiliarios verticales han emergido regular e irregularmente en el Área Metropolitana de Guadalajara (AMG) desde el año 2010; sin embargo, la mayoría de ellos se encuentran deshabitados.

Un recorrido por 56 de las llamadas torres verticales ubicadas entre las avenidas México, Niños Héroes, López Mateos y la calzada Independencia, sumando casos de interés en San Andrés, Miravalle, Providencia, el Country, Puerta de Hierro, Juan Palomar y Arias, esto en los municipios de Guadalajara y Zapopan, confirmó que más que viviendas, éstas son empleadas por su utilidad como inversión especulativa y depósito de valor.

Este fenómeno inmobiliario conocido como “financiarización de la vivienda”, ha provocado que la mayoría de los departamentos de estos desarrollos sean acaparados por inversionistas que no los habitan. Esto produce un aumento en los precios de la vivienda y la renta, pero lo más preocupante contribuye a la expulsión de población que se ubica en torno a ellos, pues vivir alrededor de estos “elefantes blancos” resulta inviable e insostenible.

El siguiente mapa muestra parte del desarrollo inmobiliario vertical de la ciudad, ¿pero esto que se construyó y construye para “rehabitar” algunas zonas del AMG, es realmente una vivienda?

Actualmente, los efectos de la financiarización de la vivienda son cada vez más evidentes: precios de renta en incremento; espacios de vivienda reducidos; incentivos para vivir en las afueras del AMG, balanceando rentas baratas con largos tiempos de transporte, inseguridad, y desconexión con servicios urbanos.

Pero ¿qué es en sí la financiarización de la vivienda?

Después de la crisis financiera internacional, el Alto Comisionado de Derechos Humanos (ACNUDH) de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) abrió una oficina especial sobre financiarización de la vivienda. Leilani Farha, quien asesoró a este equipo de investigación, estuvo a cargo de la oficina desde 2014 hasta 2020. En un reporte de 2017, Farha define la financiarización de la vivienda como:

“Los cambios estructurales en los mercados de vivienda, financieros, y de inversión global por medio de los cuales se comienza a tratar a la vivienda como una mercancía, un medio para acumular valor, y comúnmente un seguro (security) para instrumentos financieros que se comercian en mercados globales”.

Esto empata con lo observado en el AMG, pues a pesar de la estrategia de “redensificación”, el municipio de Guadalajara perdió el 7% de su población entre 2010 y 2020, según el Censo de Población y Vivienda del Instituto Nacional de Estadística y Geografía. Para descubrir si la financiarización de la vivienda llegó a Jalisco, se indagó sobre la real ocupación de 56 desarrollos verticales.

¿Qué tan vacíos están estos edificios?

Para estimar la ocupación de los 56 edificios se emplearon varios métodos. Uno de ellos fue visitarlos reiteradamente en horarios estratégicos, donde sería razonable esperar que estuvieran ocupados por sus inquilinos, y realizando múltiples visitas en cada edificio. En la mayoría de los casos se encontraron historias comunes: gigantes de concreto con escasas luces, pocos autos estacionados, y aparentemente sin inquilinos.

También se tramitaron diversas solicitudes de transparencia; por ejemplo, se le preguntó al Ayuntamiento de Guadalajara sobre el número de cuentas de predial en 45 torres; al Sistema Intermunicipal de Alcantarillado y Agua Potable (SIAPA) se le cuestionó sobre el consumo de agua de estos edificios, y a la Comisión Federal de Electricidad se le pidió el consumo eléctrico de cada una de las torres. La información de servicios solicitada fue para el periodo de enero a julio de 2021.

En el siguiente vínculo se pueden consultar todas las respuestas afirmativas a las solicitudes de transparencia del proyecto, salvo por aquellas relacionadas con los dictámenes técnicos y demás documentos en posesión de las direcciones de obras públicas de Zapopan y Guadalajara, dado que su información se entregó un de manera directa y en un gran número de hojas.

Con los datos otorgados fue posible identificar 2 mil 258 cuentas de predial distribuidas entre 22 edificios, todas ellas separadas individualmente por unidad habitacional. El edificio más pequeño tenía 20 cuentas y el más grande 335.

En 2020, SIAPA comunicó que en Guadalajara el consumo promedio de agua fue de aproximadamente 221 litros diarios por persona. Si se asume una ocupación de una persona por departamento, se puede construir un estimado rudimentario del consumo de agua que tendría un edificio habitado.

De los 22 edificios con cuentas de predial desagregadas, fue posible empatar 19 con una cuenta de agua: ocho consumían menos del 9% del estimado de agua necesaria para alojar a una persona por departamento. Otros tres consumían un 48.65%, 66.52% y 73.83% del estimado. Solamente cinco se ubicaron en un rango de consumo cercano al estimado, con 92.93%, 93.10%, 124.89%, 140.23% y 157.96%.

Finalmente, tres edificios mostraron un consumo mucho mayor, con 190.13%, 268.08% y 501.40%, pero estos cuentan con restaurantes, oficinas, jardínes grandes y albercas, por lo que no sería posible utilizar este método para estimar su ocupación. Sin embargo, la generalidad de la muestra indica una ocupación menor a la esperada.

Se realizó un estudio similar con el consumo eléctrico. De los 22 edificios con cuentas de predial desagregadas, 16 se empataron con cuentas de electricidad. Latitud Providencia fue uno de los tres desarrollos más exitosos, con un alto grado de ocupación visible y con crecimiento demográfico en la zona donde se instaló.

En este desarrollo, el consumo promedio de energía eléctrica fue de 401 kWh por departamento, esta cifra se tomó como referencia. De los 16 edificios analizados, cinco consumen menos del 10% esperado; tres más consumen entre el 10% y el 20% esperado, tres entre el 20% y el 30%; y dos entre el 30% y el 40%. Los últimos tres edificios consumen 100.28%, 195.97%, y 808.94%.

Nuevamente, estos últimos son excepcionales por albergar negocios como bares y restaurantes que operan de día y noche. Si a estos dos estimados se suma la evidencia fotográfica recabada por el equipo durante meses de visitas, existen pruebas claras de que los nuevos desarrollos no están habitados.

Sin embargo, también se analizó la información demográfica de los censos de 2010 y 2020 para registrar el movimiento poblacional en las inmediaciones de estos complejos habitacionales; ahí se descubrió que las áreas donde se construyen estos edificios tienden a perder población o crecer muy poco, y no a “redensificarse” que siempre fue el plan gubernamental que empujó la construcción de las torres.

Los 56 desarrollos analizados se encuentran dentro de 26 áreas geoestadísticas básicas (AGEB), definidas por el INEGI como “un conjunto de manzanas que generalmente va de 1 a 50”. En ellas, el equipo encontró que, comparando los datos del Censo de Población y Vivienda de 2010 y 2020, 16 AGEB mostraron una pérdida neta de 3 mil 997 personas.

Por otro lado, ocho AGEB mostraron un crecimiento moderado de 3 mil 681 personas y 2 AGEB (correspondientes a las torres en la calle Vidrio y el desarrollo Latitud Providencia) que ganaron 3 mil 349 personas. Lo notable es que de 26 AGEB solamente estas últimas dos mostraron un crecimiento de acuerdo con la historia del bono demográfico y la redensificación, mientras que las demás mostraron una fuga de personas o un crecimiento modesto.

Expulsión por motivos de mercado

¿Por qué se está despoblando Guadalajara? ¿Qué factores influyen en los flujos? Para entender esto, el equipo entrevistó a Mireya Pasillas Flores, Directora de Información Estadística Económica y Financiera del IIEG, y a Santiago Ruíz Bastida, Director de Información Estadística Demográfica y Social del IIEG:

─No podemos separar lo que está pasando en Guadalajara de lo que está pasando en los municipios de la Zona Metropolitana. El mercado de vivienda se detonó mucho en Zapopan y Tlajomulco. Si allá tienes bastante oferta y puedes comprar una casa más grande, a lo mejor más alejada, eso incentiva a la despoblación─.

Mireya explicó que el AMG crece en general:

─La mancha urbana ha crecido muchísimo en los últimos años, y eso es lo que ha ocasionado que la gente salga del municipio de Guadalajara la población de la zona metropolitana no ha caído, la que ha caído es la del municipio de Guadalajara porque los otros sí han crecido es el mercado de vivienda como está en toda la ZMG─

Sobre el precio de la vivienda, elaboró: ─Estamos reportando las estadísticas según la Sociedad Hipotecaria Federal. La tasa anual, en la zona metropolitana está creciendo encima del 7% y es de las más altas del país─

Es decir, la expulsión demográfica se rige por dos lógicas: un efecto de “empuje” por el alto valor del suelo en Guadalajara y otro efecto de “atracción” por la vivienda barata y de mala calidad en la periferia.

En el polígono analizado, el equipo pudo dar cuenta de una gran cantidad de viviendas deshabitadas ─no abandonadas, pues se conservan en buen estado y con un letrero de venta o renta─ alrededor de los edificios estudiados. Éstas, en su mayoría, han sido acaparadas por inmobiliarias, que apuestan a la subida de los precios del suelo.

De las 26 AGEB analizadas, todas contaban con un registro del número de viviendas y su ocupación en los censos de 2010 y 2020. Además, el equipo encontró que en estas AGEB aumentó en un 12.96% el número de viviendas, sumando 2 mil 857 viviendas a las 22 mil 43 que existían previamente. Esto implicó un aumento del 7.92% (mil 482 unidades) en vivienda ocupada, de 42.26% (mil 45 unidades) en vivienda deshabitada, y de 38.46% (330 unidades) en vivienda de uso temporal, definida por INEGI como “destinada para vacacionar, descansar, o vivir algunos días, semanas o meses, no tiene residentes habituales ni se ocupa como local”.

El resultado es que, aunque en Guadalajara y Zapopan la ocupación es de 87.3% y 84.3%, en la zona estudiada (tomando en cuenta toda la vivienda habitada y deshabitada de las AGEB estudiadas), la ocupación es de 81.1%. Es decir que, alrededor de estas torres, una de cada cinco viviendas está deshabitada.

Es decir: la vivienda deshabitada o temporal crece a ritmos alarmantes en comparación con la vivienda habitada. En 2010, la ocupación de la vivienda (vivienda habitada dividida entre vivienda total) en la zona de estudio era de 84.89%, pero en 2020 cayó a 81.10%.

La especulación inmobiliaria también genera incentivos para que las personas vendan sus casas y para que los caseros desalojen a sus inquilinos en busca de negocios más redituables como: la construcción de desarrollos verticales o el alojamiento de corto plazo. La renta de corto plazo en espacios que parecen vivienda permanente también comienza a ser evidente en Guadalajara.

“Mis papás viven en Prados Vallarta hace unos años pagaban 8 mil pesos de renta y se las subieron a 15 mil” es lo que comentó Daniel, una de las personas que entrevistó el equipo. La colonia Prados Vallarta está junto a la escultura de “Los Cubos” y es vecina del hotel Hard Rock. Este es flanqueado en ambos costados por dos torres de departamentos llamadas Iconia Cubos, con alrededor de 30 pisos cada una. Al norte se ubica el complejo “Urbania Zapopan”, con dos torres más.

Iconia Cubos ofrece sus departamentos de 128 a 176 metros cuadrados en Airbnb por alrededor de 2 mil 500 pesos por noche, mientras que Urbania Zapopan, con espacios de 99 a 144 metros cuadrados, ofrece cuartos desde los mil 500 pesos por noche.

En todo el mundo, esta transición hacia la renta de corto plazo genera presiones de mercado que aumentan los precios. En el reporte titulado “Los altos costos de las rentas de corto plazo en Nueva York”, la Escuela de Planificación Urbana de la Universidad McGill clasificó a edificios con las características de Urbania Zapopan e Iconia Cubos como “hoteles fantasma”.

Los hoteles fantasma son edificios de departamentos cuyos cuartos son ofrecidos individualmente en Airbnb como cuartos privados. El reporte encontró que, a pesar de ser ilegales en Nueva York, estas ofertas pasaron de ser 19 mil 600 en 2014 a 30 mil 300 en 2017.

En los Estados Unidos, la ciudad no ha logrado detener la multiplicación de los hoteles fantasma, que en 2015 eran 670 y en 2017 llegaron a ser mil 202. En 2017, hasta el 45% de las reservaciones neoyorquinas en Airbnb, y hasta el 66% del dinero pagado en alojamientos, podrían haber sido ilegales.

Cada uno de estos departamentos ofrecidos a corto plazo es una vivienda que se retiró del mercado. En Nueva York, la renta de corto plazo capturó 13 mil 500 unidades de vivienda entre 2014 y 2017, aumentando la mediana de la renta anual, de manera independiente a otros efectos económicos, por 380 dólares en solo tres años.

Esto ocurre porque Airbnb conecta a propietarios con clientes que pagan mayores precios a cambio de disponibilidad inmediata y alojamiento por períodos cortos. Es como dejar de vender vivienda “al mayoreo”, con contratos de arrendamiento anuales, para venderla “al menudeo” con ocupación de unas semanas como máximo.

En el caso de Urbania Zapopan e Iconia Cubos, la renta más barata es de mil 500 pesos por noche, cuando la renta promedio en la colonia Prados Vallarta es de 15 mil 573 pesos mensuales. Esta colonia perdió 409 habitantes, el 6% de las personas que vivían ahí, desde 2010.

Existen más desarrollos como Urbania e Iconia Cubos en la ciudad, que se construyeron para un mercado de inversionistas y no como casas, y que adoptan este modelo sin reservas. Por ejemplo, la publicidad del desarrollo WIT a escasas cuadras de avenida Chapultepec demuestra que el desarrollo se planeó, desde su inicio, como conglomerado de ofertas en Airbnb.

WIT también ofrece sus departamentos con un esquema de renta a corto plazo (por día) o a mediano plazo (semanal o hasta mensual). Es decir, el desarrollo tiene casi todos los modelos de negocio en uno. A pesar de esta flexibilización, muestra un adeudo en el pago de predial según la plataforma “Visor Urbano” del ayuntamiento de Guadalajara, y las visitas en persona mostraron que estaba mayormente desocupado.

El “efecto airbnb” es global. Guadalupe Granero, magíster en planificación urbana, docente e investigadora en la Universidad de Buenos Aires, notó que entre 2019 y 2021, más de 9 mil propiedades en Buenos Aires se retiraron del mercado de vivienda para ser ofrecidas en Airbnb.

Por otro lado, el observatorio “Inside Airbnb” encontró que existen tenedores masivos: en Canadá, por ejemplo, 6 empresas tienen más de mil viviendas en airbnb cada una; la mayor tiene más de 3 mil.

Dana Malpit, politóloga y periodista especializada en vivienda, documenta algunos procesos de deliberación en Canadá: la ciudad de Toronto discute si obligará a anfitriones de Airbnb a regresar 6 mil 500 unidades habitacionales al esquema de renta a largo plazo; Montreal ha restringido las áreas donde Airbnb puede operar.

Inside Airbnb no tiene información sobre Guadalajara, pero sí sobre la Ciudad de México. En la capital, los 10 renteros ─de los cuales la mitad son empresas─ con más anuncios tenían han adoptado este esquema. El denominado “efecto Airbnb” también se ha hecho presente en el país promoviendo que la vivienda sea vista como inversión y no como derecho humano. En México y en Jalisco, las regulaciones son laxas.

Expulsión por otras vías

Pero la expulsión no es producida únicamente por efectos de mercado. Existe otra serie de afectaciones relacionadas con los desarrollos verticales en Jalisco. Un ejemplo es lo que ocurre a los vecinos del predio que solía ser el Club Chivas en el parque San Rafael, quienes denuncian que el desarrollo “Gran San Rafael” de la inmobiliaria Grupo San Carlos ha deteriorado la colonia y sus viviendas.

Aunque los vecinos aseguran que sólo 7 de los 99 departamentos del complejo están habitados ─la evidencia del equipo indica que alrededor de una docena estaría habitada─, la cuenta de agua del edificio indica un consumo de casi 24 mil litros de agua diarios en promedio. Esto resulta difícil de explicar, posiblemente el área verde que solía ser el Club Chivas San Rafael, ahora parque privado del desarrollo, junto con la alberca privada del edificio, sean la razón detrás del alto consumo.

Gabriela Cervantes, vocera del colectivo Vecinos Unidos por Jardines de la Paz y Colonias Aledañas, que se ha opuesto a este desarrollo desde 2017, relató: ─hemos tenido vecinos que a lo mejor no han tenido que dejar sus casas pero sí han tenido que reparar los daños y las afectaciones, sobre todo de grietas─.

─¿Cómo resolverían las torres lo que tiene que ver con estacionamiento? ¿Con el agua?─

─Están construyendo en una zona donde no están generando la infraestructura, se están aprovechando de la que ya existe el año pasado se supone que les dieron el permiso de factibilidad de agua nos dejaron sin agua a los vecinos, se colgaron de la toma pública que ya existía y empezaron a jalar toda el agua─.

La torre que se construyó es la primera de 28 proyectadas. Una preocupación de los vecinos con el proyecto es que podrían quedarse sin agua, pues se Grupo San Carlos busca construir mil 576 departamentos con una alberca por edificio. Gabriela explica que la factibilidad de servicios hidráulicos que SIAPA otorgó a Gran San Rafael no sustenta el proyecto completo: ─Actualmente las personas necesitamos 124 a 126 litros por persona diarios, en ese lugar solo se podrían otorgar 50 litros por persona─.

Las colonias alrededor del parque se han quedado sin agua en varias ocasiones desde el año 2020, independiente de los llamados “tandeos”, y cuando recibían agua esta se encontraba sucia y visiblemente contaminada. Las vecinas de Gran San Rafael llevaron el asunto ante la Comisión Estatal de Derechos Humanos Jalisco (CEDHJ), con la cual llevaban una queja desde 2018 por las afectaciones al parque San Rafael y los daños a sus viviendas. Con el arribo de este desarrollo, también coincidió un reordenamiento territorial en el parque donde se concesionaron espacios públicos a proveedores privados:

─¿Cuáles fueron los espacios que cambiaron de ser públicos a estar concesionados?─

─El bicicross , la cancha de volleyball y basketball, que era pública, la concesionaron. Le pusieron canceles, la convirtieron en cancha de tenis, y ahora te tienes que inscribir a la disciplina para poder acceder a ese espacio─

─¿Tienes que pagar para usarlos?─

─Sí, tienes que pagar. La alberca también la remodelaron y ahora tienes que pagar e inscribirte a la disciplina de natación y si quieres usarla gratis solo es un día o dos los fines de semana─

El Consejo Municipal del Deporte de Guadalajara, según lo registrado en la recomendación 19/2018 de la CEDHJ, concesionó varios espacios a ligas y escuelas deportivas que ahora tienen el derecho de cobrar membresías por usarlos, aunque siguen siendo de uso público en papel. Cuando el equipo visitó el parque, observó que estos sitios están cerrados bajo candado cuando no los utilizan las escuelas y ligas deportivas.

Sin embargo, a pesar de su dudosa factibilidad, y de su baja ocupación, estos departamentos se comercian exitosamente: ─los precios en el 2017 eran de 1.6 millones hasta 4 millones. Ahora van desde 2.1 millones hasta 5.2─. Esta información fue verificada por el equipo en el sitio oficial del desarrollo.

Por si fuera poco, la construcción del complejo, y de la infraestructura pluvial alrededor del parque, ha dañado las casas de los vecinos: ─La Comisión Estatal de Derechos Humanos ordenó unos estudios de mecánica de suelo por toda la zona se demostró que había agua debajo de las casas Aquí en el coto de Mariano Azuela, que es todo esto que son cerca de 176 casas, abajo, están las norias.─

En la zona se construyó un colector pluvial para mitigar inundaciones (que serían potenciadas con la sustitución de áreas verdes por cemento). Las torres, a su vez, construyeron sótanos para estacionamiento que requirieron drenaje del agua en el subsuelo. Esto produjo hundimientos y daños en las casas cercanas.

Christian Gudiño, abogado especializado en temas inmobiliarios, explica que estos casos de afectaciones son mucho más comunes de lo que parecen. El equipo lo entrevistó para entender la frecuencia, implicaciones y gravedad de un proceso así.

─ los daños van mucho más allá de que una pared tenga una cuarteadura o se derrumbe una casa. Por ejemplo, el primer caso de desarrollo vertical donde yo tuve la oportunidad de participar fue Horizontes Chapultepec fue construído por Grupo LAR, una empresa española iban a albergar 152 personas y acabaron albergando más de 500 familias de una forma muy extraña porque los planes parciales no se lo permitían─

Continúa:

─ahí pude constatar diferentes efectos del desarrollo inmobiliario desordenado que estamos teniendo y que comenzaron en aquellos años (2010). Además de los daños materiales que sufren las viviendas de los vecinos por la construcción de los sótanos viene también el tema de una afectación psicológica─

Actualmente, Christian defiende a un vecino que fue desalojado de su casa cuando una construcción ─hecha sin respeto a la planeación urbana y a la zonificación─ en el predio junto a su casa produjo daños mayores en su vivienda y lo obligó a abandonarla. El equipo entrevistó a Salvador, el afectado, para conocer su historia:

─yo migré a esa zona en 1985 a construir la casa. Yo la construí junto con un ingeniero. Viví ahí durante 35 años sin ningún problema en 2016 fue cuando empezó realmente la obra, empezaron a hacer el hoyo. Ahí fue cuando empecé a tener problemas de hundimientos, grietas, todo.─

Vinieron más afectaciones además de los daños estructurales:

─Me empezaron a llover polines, cimbras metálicas, puntales nunca pusieron protección. Había una impunidad, un “me vale madre lo que pase”. No sé si lo hacían por estrategia para que les vendiera, o si querían demeritar mi propiedad para que valiera menos; de hecho ya vale menos─

─¿Cómo llegó el momento en el que decidiste salir de tu casa?

─Pues estaban cayendo polines; estaban cayendo cimbras metálicas imagínate que llega uno de mis nietos, o que salgo yo a abrir la puerta y cae algo. Pues me mata.─

Salvador lleva 4 años sin poder vivir en su casa. La Dirección de Protección Civil y Bomberos le dijo que su casa era inhabitable tanto por los daños estructurales al edificio como por la caída de escombro. El vecino solamente quiere que Sagnes Constructores, la inmobiliaria del proyecto, repare los daños a su casa.

Sin embargo, Banco Afirme ─la aseguradora de Sagnes─ se deslindó declarando que la constructora había incurrido en malas prácticas, lo cual anuló el seguro. Sagnes, en cambio, argumenta que la casa de Salvador solamente mostraba daños por humedad debido a falta de mantenimiento, que no hay daños estructurales, y que los escombros los trajo el mismo Salvador para extorsionar a Sagnes.

Gudiño explicó al equipo que Afirme y Sagnes emplearon otra estrategia, muy común en el AMG: alegaron que todo daño estructural a la casa de Salvador fue por movimientos de suelos, y que su vivienda debía haber estado construida para no presentar fallas ante estos eventos. Estos movimientos se producen con la construcción de hoyos profundos para sótanos o cimientos en edificios de varios pisos.

La vulnerabilidad de las casas y la probabilidad de que un desarrollo cause daños son parte de la planificación urbana, pero Sagnes ignoró dicha planificación: ─Ahí se suponía que no se podía construir más de 4 pisos e hicieron 7─, explica Salvador.

Protección Civil turnó un oficio a la Dirección de Obras Públicas de Guadalajara para que la construcción se clausurara por la lluvia de escombros: ─¿Sabes cuando vino Obras Públicas? Nunca duraron 2 años con material de construcción en la banqueta─.

Salvador considera que hay colusión entre los abogados de Sagnes y la Dirección de Obras Públicas, y que este es uno de los motivos por los cuales la torre se construye de día y de noche, incluso en fines de semana, afectando a más vecinos además de a él.

Gudiño explica sobre los daños que causa la construcción irregular:

─Los ruidos de una construcción no permiten que la gente descanse el gran flujo de trabajadores también afecta mucho a los vecinos. No estoy diciendo que tengan alguna conducta ilegal, simple y sencillamente muchas de estas empresas no se ocupan por tener un espacio digno para sus trabajadores en donde puedan comer, en donde puedan ir al baño, en donde puedan echarse un cigarro─.

En un año, la obra se clausuró cerca de 8 veces, pero Sagnes impugnó cada clausura. Salvador detalló: ─El magistrado de la quinta sala mandaba a clausurar, y el de la cuarta sala volvía a quitar los sellos─. Algunas constructoras alegan que se debe proteger la propiedad privada (la cual no puede, por ningún motivo, ir por encima de un derecho humano como lo es la vivienda) y que una clausura o demolición serían ilegales. Salvador concluye argumentando que, incluso desde esa óptica, no se deberían permitir estos atropellos:

Yo no estoy en contra de la construcción vertical. Estoy en contra de la forma en que lo hacen, con abuso. Acuérdate que hay un principio de derecho: el primero en tiempo es el primero en derecho; ellos no lo están aplicando, las autoridades no lo están aplicando─.

Según el estudio “Priced out Property” sobre las rentas en Guadalajara, en 2010 los precios promedio en el centro de la ciudad equivalían al 52% del salario promedio. En 2021 pasaron a representar el 102%.

Este estudio sólo consideró departamentos de una habitación, por lo que el equipo reprodujo la consulta con datos del IIEG sobre la renta en el AMG y del INEGI sobre el ingreso. En ambos casos, los datos son del segundo trimestre de 2021.

Lo que el equipo encontró fue una situación mucho más grave que la que se reflejaba con la metodología de Priced out Property. La especialista en derechos humanos y financiarización de la vivienda, Anna Minton, define la “vivienda accesible” como aquella que no exceda el 30% del ingreso.

Bajo este criterio, la vivienda promedio en el AMG no es accesible. Incluso realizando esta comparación usando el ingreso promedio de los hogares en lugar del de las personas, la renta es demasiado alta en relación al ingreso.

Los precios de la vivienda en el centro del AMG se están alejando de la capacidad adquisitiva de su población rápidamente, mientras que los municipios periféricos ofrecen alternativas atractivas.

Un joven estudiante puede decidir que es mejor pagar 9 mil pesos de renta en Tonalá, y transportarse hasta 5 horas diarias en camión, que pagar 22 mil pesos de renta en Zapopan con tal de vivir cerca de las universidades en Belenes.

Sin embargo, estos altos precios no se deben a una escasez de vivienda, a pesar de que esto se asegura desde los círculos de inversión y las administraciones. De acuerdo con los últimos censos, en 2010, el 19.7% de la vivienda en Jalisco se encontraba deshabitada. En 2020, el porcentaje aumentó a 19.8%. Una de cada cinco casas en Jalisco están vacías.

En ocasiones se argumenta que esta estadística se debe a los fraccionamientos en Tlajomulco y Tonalá, pero los datos por AGEB del equipo prueban que la proporción de casas vacías es igual en las áreas del estudio, en Guadalajara y Zapopan.

Héctor Robledo, quien formó al colectivo Caracol Urbano en 2011, ha dedicado buena parte de su trabajo a estudiar estos patrones de expulsión. El equipo lo entrevistó para entender la lógica del proceso:

─Una constante con el despojo urbano es que no se comprende como tal se entiende como “me subieron la renta”, y hay gente que es desplazada y hasta lo justifica se da un tipo de desplazamiento inducido pues porque si va subiendo el costo del alquiler y el costo de vida pues te va empujando a irte─

Caracol Urbano también utiliza un término teórico: “blanqueamiento por despojo”.

─Tiene que ver por un lado con blanqueamiento de capitales, que eso es algo que vemos que está muy presente. Aquí en Guadalajara pasan muchas cosas que están en los libros de la gentrificación, pero pasan otras que no son tan comprensibles desde ahí, y que tienen que ver con los edificios vacíos.─

Además, apunta sobre la planeación urbanística:

─Eso además se liga con los planes de ordenamiento territorial como este modelo de redensificación, que es algo que ya está cada vez más cuestionado. Hace diez años, yo me acuerdo, la panacea urbanística era “hay que redensificar las ciudades” y eso lo sigue diciendo el IMEPLAN por ejemplo. Tiene cierta lógica: vivamos en menos espacio y así hay más acceso a servicios. Pero en el caso de Guadalajara ese modelo no toma en cuenta muchas cosas. De dónde se va a sacar el agua por ejemplo.─

Continúa:

─Ese discurso, en realidad, ha servido para hacer estos edificios vacíos que tienen que ver más bien con una cuestión de blanqueamiento de capital, de financiarización de vivienda y expoliación del territorio urbano, de mercantilizar el territorio urbano─

Sobre los precios de la renta, menciona:

─Tengo amistades que se han tenido que ir del centro, o por ejemplo de Santa Tere, del expiatorio. Una amiga me decía el otro día que le subían la renta 500 pesos cada año. Eso ya de entrada es ilegal─.

¿Pero a qué se debe el crecimiento en precios relativo al ingreso? Si nadie vive en estos edificios ¿no deberían bajar de precio? El equipo entrevistó a Gabriela Gallegos Montero, coordinadora de la carrera de Desarrollo Inmobiliario Sustentable en ITESO sobre el motor detrás de la subida de precios.

─Pareciera que no hay suficientes habitantes que adquieran departamentos de ese precio para irse ahí a vivir, pero eso no ha reducido el crecimiento de este tipo de construcciones. ¿Qué explicación tiene usted con ese respecto?─

Gabriela contesta: ─yo atribuyo el crecimiento de todas estas zonas a esa cartera de diversificación que tienen algunos empresarios. Muchos empresarios, que no tienen nada que ver con el tema inmobiliario, sino que, más bien, sus áreas comerciales son distintas, han buscado diversificar y asegurar el crecimiento de su dinero─

Continúa:

─es este cambio o esta diversificación que se tiene en cuanto a la cartera que debe tener una empresa. Una empresa que está en el ramo alimenticio hoy en día busca diversificarse porque no sabe, dentro de lo que es el ramo, qué es lo que va a suceder la gente busca asegurar esta parte. Hay muchos desarrollos que no se están vendiendo, pero yo te puedo asegurar que dentro de los modelos de inversión que se tienen ya se tiene considerada esta parte─

Esa es la esencia del problema: la nueva “vivienda” vertical que se ha construido, en la práctica, no es vivienda. Se trata de instrumentos financieros abstractos, que están sostenidos en un activo real (una torre), pero que derivan su valor principalmente de la oferta y demanda sobre sí mismos como inversiones, de la especulación sobre su precio futuro, del “sentimiento de mercado”, y no del potencial real de un desarrollo inmobiliario como vivienda.

─Hay gente que compra departamentos no para habitarlos, sino para tenerlos ahí y en cinco o seis años poder venderlos. Si yo te hago un análisis económico con el crecimiento que tiene Zapopan, pues yo te puedo decir que un departamento que ahorita les cuesta 8 millones de pesos, en 5 años se triplicó─

La lógica con la cual se comercializan estas unidades habitacionales en realidad es distinta a la lógica con la cual se busca comprar o vender una vivienda, como lo deja en claro la maestra:

─La gente está buscando invertir el dinero. “bueno yo invierto, compro un departamento. No lo voy a habitar porque tengo una casa y una seguridad” la familia en estas nuevas generaciones piensa muy distinto. Ellos ya están pensando, desde muy jóvenes, cómo y dónde van a invertir y hacer crecer su dinero. Ellos ya no piensan trabajar después de los 65 años como nosotros”.

Así es la realidad del asunto. Buena parte de la vivienda deshabitada en Jalisco, y en México, se trata de propiedades de especulación. Irónicamente, aunque 1 de cada 5 viviendas en Jalisco están vacías, la población de los municipios metropolitanos enfrenta cada vez mayores dificultades mientras los capitales de inversión acaparan la vivienda existente no para habitarla, sino para revenderla a más inversionistas en el futuro.

De hecho, algunas inmobiliarias promueven activamente este consumo. Por ejemplo, uno de los materiales promocionales del desarrollo Classiqa Chapalita junto al Club Atlas Chapalita presume la velocidad con la cual crece la plusvalía del desarrollo, que, si se cumple la predicción, habrá duplicado su valor inicial de 2016 para 2023.

Para conocer las estrategias de venta, las proyecciones de plusvalía y los financiamientos mejor, el equipo contactó a brókers de bienes raíces en Guadalajara. Uno de ellos, por ejemplo, mencionó que había una ganancia garantizada de 1.5 millones de pesos en solamente ocho meses si se compraba el departamento, que además estaba descontado al 30% si se pagaba de contado.

Sin embargo, el desarrollo inmobiliario y la verticalización de la vivienda parecen tendencias inevitables. Mireya Pasillas, la especialista financiera y económica en IIEG que el equipo entrevistó, afirma que “Guadalajara no tiene a dónde crecer más que para arriba”. El equipo encontró que varias especialistas concuerdan en este punto.

La vivienda vertical no solamente no es mala, sino que parece responde a una necesidad y se ha vuelto una inevitabilidad urbanística. La respuesta de diversas ciudades a la financiarización no es la lucha contra el desarrollo vertical, pues ofrece acceso a servicios, sostenibilidad, e igualdad. Al contrario: otras ciudades buscan promover que este tipo de construcción continúe, pero que produzca vivienda accesible y adecuada.

Para entender una perspectiva interna al mercado y las acciones que Jalisco ─en su propio contexto─ podría tomar para enfrentar esta problemática, el equipo entrevistó a María Fernanda Rosales Silva, presidenta del capítulo Guadalajara de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI). María Fernanda también considera que el desarrollo vertical llegó para quedarse:

─Casi siempre los desarrolladores se enfocan por zonas tenemos cierto porcentaje de adultos mayores que viven en casas grandes en ciertas colonias. Entonces ¿qué va a pasar con esos adultos mayores en unos años? Esos adultos mayores van a vender sus casas y van a ir a vivir en departamentos.─

Añadió: ─Las familias que hoy por hoy tienen hijos de 15 o 20 años en 5 o 10 años también van a salirse de sus casas y van a vivir a departamentos. Los desarrolladores apuestan a futuro─

Sin embargo, al igual que Gabriela Gallegos, estuvo de acuerdo con que no todos los desarrollos que hoy existen en Guadalajara serán habitados:

─Los desarrollos que van a triunfar son los que ofrecen ciertas amenidades o que están muy conectados porque si bien los precios están subiendo, y seguirán subiendo de esta manera, y vamos a tener acceso a menos metros cuadrados por pura lógica de lo que cuesta y lo que ganamos. ¿Qué va a suceder? Que las personas van a exigir desarrollos que te ofrezcan que, sin importar si viven en 50 metros cuadrados, tienes dónde trabajar, dónde salir a correr─

Al contrario, en lugar de condenar estos desarrollos, consideró que pueden proveer una gran calidad de vida. Sin embargo, sostiene que esto no es fortuito; requiere acción decisiva:

─¿Y qué tiene que hacer también el gobierno? Pues decir: necesitamos espacios públicos que se puedan utilizar, que sean seguros, que estén bien diseñados y que ofrezcan a la población el tema de “ok, vives en 50 metros cuadrados pero caminas una cuadra y tienes un parque hermoso, tienes centros comerciales, tienes un supermercado, tienes transporte, etc.”. Como AMPI creemos que esos son los desarrollos que van a funcionar─

Desafortunadamente, la calidad de vida y los servicios han sido puntos débiles en la planificación del AMG. El caso de Gran San Rafael no es muy diferente a lo reportado por el Diario NTR sobre Distrito Iconia respecto a la problemática del agua: algunos desarrollos se instalan en sitios donde simplemente no existen las características necesarias para su construcción y habitación.

¿Por qué se construye vivienda de cada vez mayor densidad si estos problemas persisten? En todo el mundo, cuando una mancha urbana encuentra límites físicos, como en Guadalajara, prolifera la vivienda vertical. Sin embargo, no en todo el mundo se permite que la construcción atropelle derechos como en Guadalajara. El equipo encontró que la corrupción puede ser un factor clave para explicar por qué esto ocurre en Jalisco.

A partir de 2010, múltiples desarrollos en la urbe comenzaron su construcción violando el ordenamiento territorial, contenido en los “planes parciales de desarrollo urbano”. El propósito de esta planificación urbana es reglamentar la construcción y dividir la ciudad en zonas donde se permiten o prohíben diversos “usos de suelo” como la vivienda o la industria. Esta planificación es la principal herramienta que tienen los municipios para asegurar que su población tendrá acceso a servicios como agua, electricidad, escuelas, hospitales, transporte público y parques a largo plazo.

Toda construcción mayor a 50 metros cuadrados requiere una licencia de construcción mayor, que se tramita con el ayuntamiento. Se comienza tramitando un dictamen de trazos, usos y destinos específicos, que define si un proyecto de construcción está en armonía con el plan parcial de desarrollo urbano en su uso de suelos planificado.

Después se obtienen dictámenes especializados de protección civil, agua potable, alcantarillado, medio ambiente, vialidad y, en algunos casos, de patrimonio cultural. Cuando el edificio esté terminado, lo deben inspeccionar las dependencias que emitieron los dictámenes. Al tener los vistos buenos de estas, el ayuntamiento otorga el certificado de habitabilidad.

Los abogados de Jurídicos Administrativos y Contables de Occidente explicaron al equipo que, desde 2010, han operado varios modelos de corrupción en Guadalajara por medio de los cuales las desarrolladoras violan la planeación urbana sistemáticamente para construir sin licencias completas o en contra de los planes parciales. Las consecuencias son graves: no hay certeza sobre si estos desarrollos son viables, si causarán estragos en los servicios de sus colonias, o si pueden ser habitados al 100%.

Modelo 1: impugnar la planificación urbana para poder ignorarla

Una estrategia que las inmobiliarias emplean para construir un edificio de mayor altura a la permitida es impugnar el dictamen de trazos, usos y destinos específicos de suelos ante el Tribunal de Justicia Administrativa del Estado de Jalisco (TJA) para obtener una suspensión.

Según una fuente, que ha litigado ante este tribunal, y que habló con el equipo bajo condición de anonimato, el TJA solicita sobornos rutinariamente, pidiendo desde 50 mil pesos a abogados de inmobiliarias, vecinos afectados, o del ayuntamiento para suspender dictámenes o revertir sus mismas suspensiones. Esto es posible porque el TJA está integrado por múltiples salas, donde un magistrado puede revertir la decisión de otro. Son varios los desarrollos que, como Gran San Rafael o la torre de Sagnes, se clausuran y reanudan varias veces en un año.

Cuando el TJA concede una suspensión a favor de una inmobiliaria, se invalida el dictamen de trazos mientras se resuelve el juicio. La desarrolladora entonces continúa con el trámite de la licencia o incluso, sin conseguir los demás dictámenes, continúa construyendo para acumular valor en el predio. Al sumar valor al predio, las inmobiliarias vuelven más difícil la clausura definitiva de su obra, porque fortalecen su argumento de que sufrirían un daño desproporcionado si esto pasa. Estas obras se identifican por tener colgadas impresiones de las suspensiones en lonas alrededor del predio.

El equipo verificó que algunas edificaciones, incluso, colgaban suspensiones o documentos para construir en cualquier momento. En un caso, distinto al de Alberta y Otranto, se comprobó que se realizaban trabajos de construcción en domingo a las 9:00 de la mañana y en sábado a las 11:00 de la mañana. Aunque esta estrategia puede evitar futuras clausuras, también es una vía para limitar lo que algunos desarrolladores han denunciado como extorsión de parte del TJA.

Modelo 2: Pedir una segunda revisión ante la Dirección de Obras Públicas del Ayuntamiento.

Ante este modelo de parte del Poder Judicial de Jalisco, los ayuntamientos diseñaron sus propias estrategias. Una fuente al interior de la Dirección de Obras Públicas (DOP) del Ayuntamiento de Guadalajara, y otra más dentro de la DOP del Ayuntamiento de Zapopan, revelaron al equipo que en ambos es posible solicitar un “recurso de revisión” contra los dictámenes de cualquier dependencia del ayuntamiento.

Estas fuentes, que han tenido acceso a los “recursos de revisión”, explicaron que hay despachos jurídicos especializados que se ponen en contacto con la DOP para solicitar una “reconsideración” de la decisión sobre el uso del predio. Después de estas revisiones se emiten nuevos dictámenes que, sorpresivamente, validan los proyectos de construcción en controversia con la planificación urbana.

Un caso tal fue reportado por Sonia Serrano en el Diario NTR, donde una constructora con 3 pisos autorizados tramitó un “recurso de revisión” argumentando que la planificación urbana estaba “desfasada de la realidad urbanística actual”. El plan parcial de 2018, que aplica a esta construcción en el distrito urbano 01 “Minerva”, está suspendido por un tribunal federal, por lo que la planificación vigente es la de 2004.

Sin embargo, el Ayuntamiento de Guadalajara concedió la construcción de 8 pisos, aceptando el argumento de la inmobiliaria. Se autorizó un desarrollo de alto impacto argumentando que, como no existe ninguna planeación para manejar ese impacto, lo lógico sería permitir su construcción.

La fuente en el Ayuntamiento de Guadalajara que contactó al equipo dio fe de que, desde que existe esta figura del “recurso de revisión”, el municipio de Guadalajara ha otorgado permisos a casi 400 desarrollos fuera de regla usando este esquema.

Modelo 3: Compensación urbana

Aunque expiró en 2018, también existió el Mecanismo de Compensación, Indemnización y Mitigación por Acciones Urbanísticas. Este modelo, creado por la administración de Enrique Alfaro en Guadalajara, permitía a inmobiliarias que violaron la planificación urbana terminar su construcción o obtener la habitabilidad al pagar una multa y realizar una serie de acciones urbanísticas. Más que remediar la inviabilidad de los desarrollos, se optó por mejorar la apariencia de la ciudad, propiciando casos como el “movimiento de suelos” en Alberta y Otranto.

El equipo tuvo acceso a una base de datos con 55 dictámenes de compensación urbana. Las acciones urbanísticas incluían acciones como instalar “puntos limpios” con basureros, plantar árboles, remozar banquetas, construir rampas para personas en sillas de ruedas, poner semáforos, entre otras acciones. En estos dictámenes las multas eran mínimas, yendo, por lo general, desde los 200 mil pesos hasta los 4 millones por lo general en edificios donde un solo departamento excede tal precio.

En ese entonces, el Ayuntamiento de Guadalajara dirigido por Enrique Alfaro fue confrontativo con el TJA, entonces llamado Tribunal Administrativo del Estado (TAE). Sin embargo, en retrospectiva parece que la confrontación derivó en una disputa por cuál de los dos niveles de gobierno, el municipal o el estatal, habría de recolectar las ganancias de cobrar por permitir la construcción irregular.

Esto también puede afectar a una constructora honesta que busca realizar un proyecto en regla, pues realmente podría ser extorsionada y verse envuelta en una larga lucha legal, pagando sobornos al gobierno del estado y el ayuntamiento simultáneamente.

Desde la perspectiva del derecho a la vivienda, hay otro ángulo más: los sobornos y la corrupción aumentan los costos de construcción, y pueden reflejarse en el precio final de los departamentos, afectando la accesibilidad de la vivienda en general e inflando el mercado artificialmente.

Es difícil dimensionar la escala de esta dinámica de corrupción; en esta investigación se encontraron indicios de que se trata de una práctica generalizada y sistemática, extensiva a un gran número de desarrollos. Por medio de solicitudes de transparencia, el equipo tuvo acceso a todos los dictámenes y vistos buenos que integran las licencias mayores de construcción de 30 edificios en el municipio de Guadalajara.

La documentación que valida que estos edificios tendrán agua potable y alcantarillado, que no colapsarán el tráfico y que cumplen con estándares de seguridad, es inexistente o se encuentra ilocalizable. De los 30 edificios revisados, sólo uno tenía todos los dictámenes y vistos buenos que se solicitaron.

La inexistencia de esta información puede tener varias causas inocentes: cambios de numeración de predios, errores de archivo y búsqueda, incluso que no fueran necesarios para casos específicos. Con todo, no solo es improbable que esta inexistencia general sea únicamente resultado de factores inocentes, también es grave el simple hecho de que no sea posible encontrar la documentación que acredita la viabilidad de estos edificios.

Es alarmante que el ayuntamiento solo pudiera encontrar 11 de 30 certificados de habitabilidad y 7 de 30 registros de visitas de verificación. Como lo mencionaron las expertas en el sector inmobiliario que el equipo entrevistó: puede que no todos estos desarrollos estén destinados para el éxito o la ocupación plena.

A pesar de la confianza con la cual se ha promocionado la industria inmobiliaria en Jalisco, existen señales de alerta graves producidas por la manera descontrolada con la que se ha construido y comercializado en este sector.

Una burbuja se define como un ciclo económico caracterizado por una subida rápida del valor de mercado de una clase de productos o activos financieros, seguida de una pérdida de valor repentina. Típicamente es generada por un comportamiento de mercado irracional donde se comercian activos a precios muy por encima de su valor real, determinado por la oferta de proveedores reales y la demanda de consumidores reales.

Por eso puede existir una burbuja cuando el comercio especulativo ─apostando por una demanda futura que aún no existe─ reemplaza al flujo de bienes y servicios desde los productores hasta los compradores finales.

En el caso de lo inmobiliario, esto se traduce al comercio ─entre inversionistas y especuladores─ de departamentos, terrenos y productos financieros derivados a manera de inversión sin la existencia de compradores finales ─inquilinos─ con la capacidad, y también el interés, de comprarlos para habitarlos.

Paso 1: se esperaba crecimiento y el mercado se buscó adelantar

El equipo entrevistó a Carla Escoffié, abogada especializada en derechos humanos, estudiosa del acceso a la vivienda en México, y periodista en Animal Político. Ella considera que podría existir una burbuja inmobiliaria en Yucatán debido a que los nuevos desarrollos verticales prometen rendimientos que no se sostienen más que en la oferta y la demanda de inversión, y no de vivienda en sí. Esta periodista explicó al equipo cómo se llega a conformar una burbuja inmobiliaria.

─Yo nunca aseguro que hay una burbuja inmobiliaria a ciencia cierta. Solamente hay señales de alarma muy serias. Las burbujas son muy opacas, no hay información de hecho la gente que está metida en el sector inmobiliario juega con la información─

Esta función de manipulación informativa en una burbuja sí se da en Jalisco, el equipo registró varias instancias de notas pagadas o escritas por inmobiliarias asegurando la solidez del mercado.

Una nota del 13 de mayo en El Sol de México, escrita por el director de Marhnos Hábitat, asegura que los desarrollos de vivienda vertical “consolidan a Guadalajara como un modelo de ciudad sustentable”; en una nota del 24 de agosto publicada por la editorial de El Informador, el director de Grupo San Carlos presume que Gran San Rafael produce una enorme derrama económica y que cuenta con tecnología ecológica como “aditamentos ahorradores de agua”.

Igualmente, El Informador salió en defensa de Distrito Iconia con una nota de la editorial, asegurando que el desarrollo generaría más agua de la que consumiría debido a que un practicante de radistesia (superstición basada en uso de péndulos y varas de madera para, supuestamente, encontrar agua) había encontrado mantos debajo del proyecto. El “Padre Fili” murió dos semanas antes de que su hallazgo apareciera en el artículo del 6 de julio, por lo que ningún periodista pudo consultarlo después de la publicación.

Justamente el 5 de julio, un día antes de la nota sobre Iconia, el Diario NTR publicó que SIAPA había entregado la factibilidad de agua al desarrollo, con sus mil 872 departamentos y centro comercial, cuando sus vecinos habían pasado tres meses y medio sin servicio de agua contínuo y recibiendo un suministro contaminado.

Carla Escoffié explica empiezan las burbujas: ─se dan porque se empieza a correr la idea de que hay gente que quiere comprar casas para ir a vivir allá te dicen que va a haber una ola de gente─

Eso pasó en Guadalajara, era prácticamente una garantía de la redensificación urbana. Ese entorno genera un mercado de especulación: ─Empieza la idea de adelantarse y comprar las casas para que seas tú quien venda cuando lleguen esas personas Ya que compras, hay personas que se enteran de tu negocio, y te dicen ¿sabes qué? yo te las compro. Y de repente, todas las personas que compraron casas o terrenos los venden. dicen: “si hay gente que lo está comprando es que sí es negocio”─

Paso 2: llegan los revendedores que creen más en la tendencia

La especialista elabora: ─algo que ocurrió en España y en Estados Unidos es que se daba créditos a personas que no cumplían el perfil para asumir los costos del crédito─.

En Jalisco ocurre algo similar. En un reportaje para Canal 44, Georgina García Solís reveló que algunos desarrollos inmobiliarios han tenido problemas vendiendo, por lo que ahora ofrecen hasta un millón de pesos de crédito por cada 10 mil pesos de ingreso comprobado.

Si bien la reportera enfatizó que 70% de las y los jaliscienses no tienen tal ingreso, también es peligrosa la reducción progresiva de las condiciones de entrada para adquirir deudas millonarias. No debería haberse permitido que los precios alcanzaran tales alturas, pero promover créditos cada vez menos sostenibles es igualmente problemático.

Sin embargo, las inmobiliarias jaliscienses recomiendan este endeudamiento. El desarrollo Vibranta Chapultepec, en su publicidad en redes sociales aconseja contratar un crédito hipotecario para invertir:

─Cuando todo el mundo habla de invertir en un inmueble en preventa, tú te ríes. Hoy te voy a decir que sí es un buen negocio usar tu crédito hipotecario de forma inteligente para poder comprar tu departamento en preventa─.

Escoffié explicó el motor central de una burbuja: ─se están haciendo zonas para especular, y con eso llega el aumento de precios, el aumento del costo de vida en la ciudad, y todo esto por inquilinos y habitantes fantasmas, hipotéticos, que no existen─ Este es el riesgo que corre Jalisco y el área metropolitana al no regular no solamente la construcción, sino también la comercialización de vivienda:

─Esos compradores que justifican todo el mercado, que le dan sentido, que le dan todo ese respaldo no existen, al menos no ahorita. Los que verdaderamente están moviendo ese mercado son las personas que compran para vender a personas que compran para vender─

Paso 3: se enteran los inversionistas y emerge un mercado

En la zona metropolitana de Guadalajara, existe una evidencia muy contundente de esta “euforia” de mercado, como la llama Carla. En el Directorio Estadístico Nacional de Unidades Empresariales (DENUE) del INEGI se puede observar que, en tan solo 10 años, la cantidad de empresas inmobiliarias registradas en Jalisco ha aumentado 445.54%. Es decir, se han quintuplicado.

De estas empresas, 64.6% ocupa entre 0 y 5 personas, mientras que el 20.8% emplea entre 6 y 10 personas. Aunque las empresas inmobiliarias no suelen ser grandes, el hecho de que sean numerosas, pequeñas y jóvenes es una bandera roja no solo de una burbuja inmobiliaria, sino también de lavado de dinero, pues las empresas fantasma suelen tener estas mismas características. Escoffié advierte:

─tendrás tu historia de algún familiar o amigo que se compró un terreno ese no es el problema. El problema son las grandes empresas y grandes tenedores. En México, el 90% del dinero de las rentas va al 10% más rico. La mayoría del arrendamiento va a manos de grandes tenedores: inmobiliarias, empresas grandes y grandes transnacionales, Century 21, por ejemplo, muchas veces a través de empresas intermediarias─.

Han llegado varias inmobiliarias internacionales a México. Blackstone Group abrió una nueva cartera de inversión en México a principios de 2019 asegurando 695 millones de dólares en fondos de pensiones. Es una inmobiliaria que operó como “fondo buitre” en el mercado de vivienda en Nueva York después de la crisis financiera de 2008, y fue señalada por el Alto Comisionado de Derechos Humanos de la ONU por ello. Igualmente, la inmobiliaria colombiana La Haus llegó a Guadalajara en mayo de 2021.

ACNUDH señala esta operación como “fondos buitre”: usan capital internacional para comprar edificios en aprietos masivamente, sacando a inversionistas de apuros al rematar sus departamentos cuando colapsan los precios después de una burbuja local. Después, generan un monopolio rentero local, controlando los precios de la renta para mantenerlos altos. Esto se observó en Madrid, Vancouver y Nueva York después de la crisis financiera internacional; las rentas se mantuvieron altas artificialmente. Carla Escoffié considera que es peligroso el discurso de que toda la ciudadanía se beneficia con la inversión desmedida en el sector inmobiliario:

─nos han hecho creer que todos podemos ser propietarios, que todos podemos ser quienes rentan Está muy arraigada la idea de la abuelita jubilada que vive de sus rentas, que tiene una casita extra. ¿Existen esas personas? ¡Por supuesto que existen! Mi abuelita renta una casa. Pero mi abuelita no representa el mercado inmobiliario. El 90% de las rentas no van a gente como mi abuelita─.

Paso 4: la subida de precios se comienza a interpretar como un mercado pujante

El motivo por el cual las burbujas son tan peligrosas es que la subida de precios se interpreta como un indicador de salud en el mercado. Esto empuja a más y más personas a participar, incluso recurriendo a tramitar créditos solo para invertir ─a esto se le llama “apalancamiento”─ ya que están convencidos de que es imposible perder. Este fenómeno psicosocial tiene un nombre: “la profecía autocumplida”. Se llama así porque quienes creen que el mercado va bien causan subidas de precios con sus acciones de compra y venta, separando cada vez más a este mercado de la realidad.

─Lo que se forma es que todo mundo quiere formar parte de este juego inmobiliario. Nadie se quiere quedar fuera. Ese es otro elemento que pasa en las burbujas: hay esa excitación por no querer quedar fuera que estén aumentando el número de inmobiliarias significa que hay mas gente que está comprando y acumulando. Sería bueno revisar cuánto del PIB estatal representa la industria inmobiliaria de Jalisco. En Yucatán es muy alto. Está entre el 12% y el 15%. Es una de las principales actividades económicas, los lotes de inversión, es una locura─

En 2019, de acuerdo con los datos del IIEG, el sector inmobiliario representó el 12.87% del producto interno bruto en Jalisco, siendo la segunda actividad formal con mayor representación.

El Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal mide el cambio en precios de la vivienda respecto a un año base, tomado como el “100%” del precio. En este índice, el año base es 2017. Es decir: si un municipio tuviera un valor de 200 puntos hoy, significaría que el precio de lista de la vivienda ahí se ha duplicado desde 2017. El índice reporta precios “nominales”, tal cual como están listados. Sin embargo, es necesario hacer un cálculo para eliminar el efecto de la inflación general en ellos, a esto se le llama “deflactar” el índice y produce precios “reales”. El cálculo no es necesario para comparaciones entre dos datos del mismo año, pero sí para comparaciones a lo largo del tiempo.

La siguiente tabla muestra los valores nominales del índice que tienen diversas zonas metropolitanas de México en el segundo trimestre de 2021. La ZMG alcanzó los 144.52 puntos y es la zona metropolitana con el valor más alto en todo el país.

En 2010, la vivienda en la ZMG aumentó su precio desde los 73.88 puntos en 2010 hasta los 144.52 puntos en 2021, un cambio de 95.62%. La inflación en este mismo período fue de 52.94% según el Índice Nacional de Precios al Consumidor. Si se “deflacta” el índice para eliminar el efecto de la inflación se tiene que la vivienda en la ZMG ha aumentado su precio real 27.91% en estos once años.

Entre todos los municipios de México que se registran en el índice, aquél con los precios nominales que más han aumentado respecto a 2017 es Zapopan, con 146.8 puntos (y un crecimiento de precios reales del 33.6%). El segundo lugar nacional lo ostenta Tlajomulco, con 143.63 puntos. En cuarto lugar está San Pedro Tlaquepaque, con 143.09 puntos. Ninguna entidad federativa tiene tantos municipios dentro de los primeros 10 en cambio de precios nominales respecto a 2017 como Jalisco.

Paso 5: el juego de las sillas, “nadie vende para perder y nadie se quiere bajar”

Eventualmente, el mercado cava un hoyo en contra del interés de los mismos inversionistas: nadie vende para perder, y cada movimiento aumenta paulatinamente el precio de la vivienda, pero entre más suben los precios menos atractiva se vuelve la vivienda inflada.

─Todo mundo se compra y vende entre sí esperando la llegada de estas personas que se prometió que iban a llegar, e iban a comprar, y que iban a estar dispuestas, ojo: dispuestas a comprar a cualquier precio. Por cada mano que pasa un terreno, el precio aumenta porque no tendría sentido que yo te compre una pluma a un peso y la revenda a un peso─

Esta vivienda cada vez más sobrevaluada es cada vez menos atractiva para su público meta. El reportaje de Georgina García recupera otra cita de María Fernanda Rosales, presidenta de la AMPI en Guadalajara: ─El promedio de la renta tenemos que está la oferta entre 10 y 20 mil pesos, y sí hay una ligera discrepancia porque lo que más se busca es entre cinco mil y 10 mil pesos. Hay mucha más oferta que está en precios elevados─

Una máxima engañosa de la inversión inmobiliaria, es asumir que la vivienda siempre se va a apreciar porque siempre existirá una demanda creciente y una oferta escasa. Esta falsa certidumbre llega a causar que en la especulación inmobiliaria se involucren agentes muy lejanos al verdadero mercado de vivienda: empresas que “diversifican” su inversión, personas que guardan sus ahorros, fondos de pensiones.

Pero en Guadalajara no hay escasez de vivienda, más bien se ha inflado tanto su valor que la población metropolitana no tiene la capacidad de adquirirla y el comercio de departamentos caros comienza a atascarse. Nuevamente, la tesis del “bono demográfico” entra en duda cuando el municipio de Guadalajara perdió 110 mil habitantes desde 2010, y cuando promete perder aún más debido a presiones de mercado.

─Conforme va aumentando el precio, va aumentando la locura. Lo peor es que lo ven como algo positivo: “aprovecha porque van aumentando los precios” no se han detenido a preguntar ¿alguien va a venir acá a Jalisco a pagar 800 mil por este terreno? ¿En esta zona? ¿En todos y cada uno de estos terrenos? empiezan a meter créditos porque no tienen dinero para comprarlos y gente de clase media también se vincula y se endeuda─

La burbuja va creciendo, expandiéndose con créditos y con inversión con esquemas que fraccionan el riesgo hasta que colapsan bajo su propio peso:

─Es el juego de la silla. Normalmente, si están 20 concursando pones 19 sillas, y cuando se quita uno quitas una silla. En las burbujas inmobiliarias son como 2 sillas para 50 personas. Va a haber gente que va a ganar, por supuesto. ¿Vas a ser tú? Cuando estalle, ¿ya vas a haber pagado tus créditos, ya vas a estar libre de deuda, ya vas a haber vendido ese departamento?─.

En ciudades como Guadalajara, las grandes inmobiliarias que construyeron estos desarrollos vendieron todos y cada uno de sus departamentos años atrás, y no tienen mucho que perder; no es sorprendente que se ofrezcan grandes descuentos de preventa o por pagar de contado. En cambio, las personas que han invertido sus ahorros, o que contrataron créditos para invertir, enfrentan el mayor peligro.

Después de estos inversionistas emboscados, siguen quienes pagan renta. Si colapsa el mercado y lo acaparan los “fondos buitre”, estos pueden coordinar otras acciones como la conversión a la renta de corto plazo o pueden exigir rentas más altas en todas sus propiedades. Irónicamente, las mismas inmobiliarias que construyeron y vendieron los edificios años antes pueden prepararse para esto.

El equipo habló con un inversionista y empresario inmobiliario ─quien, al haber aportado información sobre los modelos de corrupción, pidió no ser nombrado─ que recientemente abandonó este ramo. Se buscó comprender los modelos de negocios con los cuales se venden estos desarrollos y su rentabilidad.

─Un ejemplo es Nueva York. Puedes encontrar rascacielos totalmente abandonados construyen y construyen pero ¿realmente cual es la posibilidad de que estos lugares se renten en algún momento?─.

─¿Realmente generarán las utilidades que prometen? ¿Cuál es la probabilidad de que fracasen?─

─La probabilidad de que truene es alta el período de recuperación de esa inversión va a ser extremadamente largo─

También explicó uno de los métodos por medio de los cuales los inversionistas y empresarios, incluso los mismos constructores, buscan deshacerse rápidamente de estos departamentos:

─Los hacen por convenios. Es decir: no te voy a pagar el departamento pero te voy a hacer un convenio con mi empresa para que tengas acceso a materiales, tecnología, piedras preciosas para el departamento Ellos dicen, no me pagues nada por el departamento, mejor dame tal o cual servicio─

Esta es una de las prácticas que muestran el estrés en el mercado, se comienza a pagar con departamentos en especie, asegurando que tienen un valor altísimo. Es como la papa caliente: los desarrolladores se deshacen de espacios e incluso salen airosos al estimarles altos valores, y pasan esta peligrosa inversión a alguien más.

─Los que están vacíos sí me generan mucho conflicto porque la probabilidad de que se vendan, y de que generen una estabilidad financiera, es a años y años una de mis clientas compró un departamento en aproximadamente 4 millones de pesos y ahora está en el proceso de regresarlo la probabilidad de que incremente esa plusvalía en 5 años es muy, muy baja─

Cuando el equipo habló con las especialistas de ITESO y la AMPI, ambas afirmaron que no veían una burbuja en Guadalajara porque no observan un mercado especulativo. Sin embargo, existe una idea engañosa de lo que es la especulación: no se trata de bolsas de valores o instrumentos financieros complejos, en esencia se trata de esa “apuesta” irrestricta al bono demográfico que parece nunca llegar, es comprar y vender especulando sobre qué precio va a tener algo en el futuro.

Aún así, en México sí existen instrumentos de inversión complejos y que juegan en el aumento de los precios de la renta: los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son agrupaciones de desarrollos inmobiliarios constituidos como empresas, donde inversionistas pueden apostar al comprar fracciones que ganan valor con el usufructo de las rentas y con el valor del suelo. Varios de los desarrollos en Guadalajara se han comercializado con este modelo también.

The Shift es una organización fundada por Leilani Farah después de haber servido como reportera especial sobre financiarización de la vivienda para ACNUDH. Esta organización estudió el impacto de las FIBRAS (REITs en inglés). Encontraron que, en España, la desregulación y condonación de impuestos a las FIBRAS resultó en un aumento de 50% en el precio de las rentas entre 2014 y 2019. En Irlanda, hubo un aumento del 30% en el valor de la renta específicamente en los edificios que formaban parte de una de las FIBRAS más grandes del país entre 2014 y 2017.

De acuerdo con el Global REIT Survey, de la consultora EPRA Reporting, en México las FIBRAS se inauguraron en 2004, aunque tuvieron revisiones a su marco legal en 2007, 2014 y 2020, introduciendo mayores incentivos fiscales progresivamente. En 2016 existían 13 fideicomisos de este tipo y ahora existen 15.

Las FIBRAS operan en Guadalajara también. El 24 de agosto, el actual Presidente Municipal de Guadalajara, entonces munícipe de Zapopan, Pablo Lemus Navarro recibió a Fibra Shop en un recorrido por el centro comercial “La Perla” en los terrenos de la Kodak.

Un grupo de funcionarios de la Dirección de Obras Públicas de Guadalajara le advirtió al equipo que, al menos en Guadalajara, la práctica de constituir centros comerciales y torres como fideicomisos es común; aseguraron que algunos desarrollos más grandes constituyen fideicomisos separados para sus áreas de oficinas, sus áreas comerciales, y sus áreas de departamentos.

Oswaldo Reyes, otro inversionista en Guadalajara, explica su punto de vista y por qué abandonó el mercado inmobiliario en la plataforma TikTok. No solamente ha encontrado mejores oportunidades de inversión inmobiliaria en otras ciudades, sino que asegura: ─el problema que tiene Andares es la plusvalía. Imagínate un departamento en 8 o 9 millones de pesos. ¿En cuánto lo vas a vender? ¿En 12? ¿Quién lo va a querer? ¡Nadie!─.

También le preocupa la factibilidad de algunos desarrollos como vivienda:

─Aquí hay que ver el tema de los mantenimientos. El agua. Es una zona muy conflictiva de salida vial Andares ya dio lo que iba a dar para mí, Guadalajara ya está estancado, hay una burbuja inmobiliaria tremenda, todo mundo construye en Guadalajara. Todo mundo es constructor ahora y yo creo que ese es el problema que va a tener esa ciudad─.

Un argumento sobre la rentabilidad de estos desarrollos son sus giros comerciales, pero Oswaldo ve otra tendencia: ─comenzaría con las islas . La isla Puerto Vallarta: desierta. La isla Acapulco: desierta. Vámonos a plaza Galerías Rafael Sanzio: miles de metros cuadrados desocupados Galerías Santa Anita, el nuevo que abrieron en Guadalajara hacia la salida a Colima y Manzanillo: 40%, 50% disponible─

Oswaldo reconoce que él mismo cometió un error al invertir:

─yo tengo un desarrollo que empecé en 2013 y que culminó en 2020. Entregamos toda la parte vertical y habitacional ¿y qué crees? pues tengo todo disponible tenía reservas de Carls Jr., de Starbucks, y luego se me rajó Starbucks─

María Fernanda Rosales, la presidenta de la AMPI en Guadalajara, ahondó sobre el atorón que tienen algunas propiedades:

─la gente que tiene acceso a una propiedad de ese monto no es la misma que al final podría rentarla un departamento de 20 o 30 millones de pesos en Andares lo compran en una preventa en, a lo mejor, 12 millones de pesos. Ellos pretenden que quien la rente sea una persona en la misma situación económica que ellos. Pero una persona en la misma situación económica que ellos no se va a ir a vivir a un departamento: se va a ir a una casa gigante”

Elabora:

─Ellos compraban para inversión, pero después el desarrollador les decía “tú vas a poder rentar esta propiedad en 40 mil pesos al mes”. Pero pues claro que no. La gente que busca un departamento de esas características no te va a pagar 40 mil pesos. A la mejor te va a pagar 25, pero no 40.─

Aunque considera que ya no se inician tantos nuevos proyectos así de insostenibles:

─ hoy por hoy, los inversionistas saben, y están conscientes, de que es muchísimo más redituable invertir en departamentos de un valor promedio de 3 millones de pesos que cada uno se renta por 15 mil pesos al mes y que se les rente rapidísimo, en lugar de invertir en un departamento de 15 millones de pesos, que no lo logren rentar y tengan ahí un elefante blanco─.

Carla Escoffié, la especialista en derechos humanos e investigadora de vivienda, apuntó que no se trata de señalar a las personas por invertir: ─no es contra ellos. Al contrario es advertir: “oigan, esto no es sostenible”. Hay personas que sí lo hacen de mala fe, hay gente que sí juega con la información; que tiene culpa y responsabilidad directa de la burbuja.─

Explica una postura que el equipo comparte:

─Pero la gran mayoría de las personas no son culpables son procesos de psicología social. La gente entra en euforia y la gente ve que todo está funcionando. ¿Por qué está mal si está mucha gente viviendo de esto?, si dicen “yo vi que mi vecino llegó con más dinero del que invirtió”. Sí, pero porque están esperando, y todos están esperando a unos compradores finales que no van a llegar. Y si no llegan esos compradores finales siempre va a llegar alguien que va a comprar una deuda, que no va a estar respaldada─

El reporte de 2017 que publica ACNUDH explica:

“muchos esperaban que la crisis financiera internacional y su impacto sobre los derechos humanos serían una alarma, que forzaría a Estados e instituciones financieras a reconsiderar Desafortunadamente, parece haber tenido el efecto contrario. Los individuos y familias afectados por la crisis fueron frecuentemente culpados por adquirir demasiada deuda”.

Los efectos que este patrón ha tenido son muchos, y dependen del contexto local. El reporte de ACNUDH advierte sobre el peligro que representa la “diversificación de portafolios” que la maestra Gabriela Gallegos identificó en Guadalajara:

“la vivienda y los bienes raíces se han vuelto el bien preferido para las finanzas corporativas, una “caja de depósito” para los ricos, un repositorio de capital y un lugar conveniente para que las empresas fantasma acumulen su dinero con muy poca transparencia”.

El reporte explica que las políticas del fomento a la inversión incluso pueden tener un efecto adverso a la larga:

“En muchos países, la inversión inmobiliaria ofrece varias ventajas tributarias, de manera que el sistema de vivienda en sí provee un paraíso fiscal para los ricos los precios de la vivienda en Hong Kong, Londres, Munich, Estocolmo, Sydney y Vancouver han aumentado más de 50% desde 2011, creando vastas cantidades de activos para los ricos mientras vuelven la vivienda inasequible para la mayoría de las familias que no han invertido en el mercado”.

El efecto en estas metrópolis ha sido más pronunciado que aquel demostrado en la ZMG con el Índice de Precios de la Vivienda, pero tiene la misma tendencia. Guadalajara podría aumentar sus precios mucho más en el futuro. Sin embargo, si realmente hay una burbuja y los precios bajan, ACNUDH advierte que las finanzas corporativas, y no las ciudadanas, serían las más beneficiadas:

“Las finanzas corporativas no solo se benefician de los precios inflados también se benefician ante crisis de vivienda. La crisis financiera internacional generó oportunidades sin precedentes para adquirir vivienda en problemas y deuda inmobiliaria, que se vendía a precios exorbitantemente bajos El grupo Blackstone, el grupo de inversión de capital privado en bienes raíces más grande del mundo, gastó 10 mil millones de dólares para comprar propiedades embargadas en Estados Unidos en subastas”

En Melbourne, 82 mil viviendas, el 20% de aquellas en manos de inversionistas, están vacías. En los barrios londinenses de Chelsea y Kensington, el aumento en vivienda vacía entre 2013 y 2014 fue de 40%. Hoy, el descubrimiento de los Pandora Papers y el colapso de la inmobiliaria china “Evergrande” han evidenciado que el problema de la financiarización de la vivienda es real, que afecta a todas las ciudades donde se ha permitido la especulación inmobiliaria, y que el mercado de vivienda no es tan sólido como parece.

Hay que acotar que este fenómeno no es del “Primer Mundo”. Por ejemplo, el reporte de ACNUDH expresa lo siguiente sobre Santiago de Chile:

“la apropiación de tierra por inversionistas de gran escala y especuladores, que acumulan pisos y propiedades de lujo, ha significado que el re-desarrollo al interior de las ciudades ha desplazado a muchos de sus residentes tradicionales, ejemplificando el rol interconectado del Estado y algunos tenedores de capital económico en la producción, distribución y representación de la segregación y la exclusión urbana”.

Lo que le puede deparar a Guadalajara

Despojo Urbano

Estos son algunos de los escenarios posibles del otro lado de la burbuja inmobiliaria y la especulación en Jalisco: monopolios renteros; el “efecto dona” donde se despobla el centro y se densifica la periferia (generando problemas de servicios, empleo e inseguridad); si los precios crecen y los tenedores los mantienen, Guadalajara podría tener sus propias “zonas muertas” como los barrios de Chelsea y Kensington.

Esto es lo que Héctor Robledo, cofundador de Caracol Urbano, denomina “despojo urbano”, y va mucho más allá de la gentrificación. Él ha estudiado la expulsión de personas en Mexicaltzingo, San Rafael, Santa Teresa, el parque Morelos, Alcalde Barranquitas, Colinas de la Normal, la zona del Expiatorio, e incluso alrededor de los nuevos desarrollos inmobiliarios en la calzada Federalismo:

─aquí en Guadalajara vemos claramente cómo eso está conectado con lo que pasa en la periferia: la proliferación de fraccionamientos donde hay un montón de viviendas amenazadas, los parques amenazados por todos lados.─

El despojo urbano es la otra cara del mercado inmobiliario pujante, explica Héctor:

─Hablamos de un despojo de las condiciones de vida. Aquí en el centro hace unos meses tuvimos que cerrar avenida Federalismo porque llevábamos tres meses sin agua corriente estas nos parecen formas de la misma estrategia que puede llegar a ser de desplazamiento. Si no tenemos agua, claro que nos vamos a ir de aquí─.

En este contexto, los servicios urbanos y los espacios públicos llegan a jugar dos roles encontrados. Por un lado, pueden aumentar la calidad de vida de las personas, generando una ciudad más incluyente para mujeres, niños, personas con discapacidades y adultos mayores; pueden reducir la huella de carbono metropolitana y lograr un uso más eficiente de los recursos naturales.

Por otro lado, estos servicios pueden emplearse solamente como “amenidades”, piezas de ajedrez en un tablero de inversión, donde la lógica para construir una avenida como Juan Palomar y Arias es la especulación inmobiliaria y donde un desarrollo como la Línea 3 del tren ligero puede recibir aplausos por “amarrar” 18 proyectos de vivienda vertical mientras transporta una cuarta parte de la gente que prometía. Por supuesto, como identificó Héctor Robledo, este uso de servicios como piezas de ajedrez también puede ir en el sentido opuesto: es posible asediar vecindarios dejando sus servicios desmoronarse, incluso buscando darles un nuevo propósito más adelante.

El caso de la línea 3 podría ser un ejemplo de las contradicciones entre el discurso de redensificación y la práctica: si bien en abril aún quedaba a deberle a 172 mil 704 usuarios diarios según sus proyecciones de demanda, se le ha llamado un éxito por atraer la mirada de entre 20 y 30 inversionistas inmobiliarios.

Fondos de pensiones

Un motivo más por el cual es difícil estimar el efecto que tendría un colapso súbito de los precios de la vivienda en Guadalajara es que la inversión inmobiliaria tiende a derramarse a otros espacios por medio de la “diversificación”. Uno de estos ámbitos de expansión que en todo el mundo se ha visto implicado en la especulación inmobiliaria son los fondos de pensiones.

Es difícil estimar cuánto del fondo del IPEJAL se ha depositado en este sector. El Informe General de Actividades de 2020 menciona que el 10.77% de la reserva técnica está invertida en inmuebles. Sin embargo, a agosto de 2021, el Instituto reportó tener mil 182 millones de pesos en “certificados de capital de desarrollo” (CKDs), que están diseñados para proyectos que tienen rendimientos a largo plazo como lo son la infraestructura, la inversión en “startups” de tecnología, o el desarrollo inmobiliario.

Aunque se solicitó vía transparencia, el equipo no pudo obtener los detalles de los giros y sectores con los cuales se contrató la deuda del instituto en el caso de los CKDs o la deuda privada reportada. La respuesta entregada por el IPEJAL solamente aclaraba con cuáles bancos se había tramitado la deuda, sin aclarar si los contratos se hicieron con los bancos o si se invirtió en empresas y fondos privados a través de ellos.

En suma, la reserva técnica del Instituto a diciembre de 2020 comprendió 40 mil 713 millones de pesos. Está expuesta directamente al mercado inmobiliario por lo menos en un 10.76% por los 4 mil 383 millones de pesos invertidos en bienes inmuebles. Los CKDs representan 3.52% de la reserva y la deuda corporativa privada (nacional e internacional) representa 12.44%. Si estos instrumentos de deuda estuvieran respaldados únicamente en el sector inmobiliario nacional (es decir: en un escenario imposiblemente negativo), la exposición sería del 26.72%

A ciencia cierta, es imposible saber qué efectos podría tener un colapso de precios justamente porque este sector atrae la inversión de muchos actores externos al mercado de vivienda.

La tragedia de los asentamientos irregulares

Uno de los efectos materiales más certeros en el contexto del AMG es la proliferación de asentamientos irregulares. No es un secreto que las inundaciones en el arroyo El Seco fueron agravadas en parte por la vivienda irregular, a la cual también afectaron en mayor medida. Esto es una muestra de que el derecho a la vivienda adecuada puede ser una cuestión de vida o muerte.

Igualmente, en Tlajomulco se han multiplicado los “paracaidistas” que toman por la fuerza casas en condominios, así como en las laderas del Cerro del 4 se han multiplicado los asentamientos irregulares por años.

Sin embargo, las administraciones municipales han decidido ignorar la relación que hay entre su planificación urbana permisiva o incluso cómplice con la especulación inmobiliaria y la multiplicación de la vivienda irregular.

La tragedia de los asentamientos en Guadalajara es que son un efecto claro de la financiarización, y que las administraciones municipales han decidido criminalizar a las personas que viven en esta condición en lugar de a las personas que acaparan vivienda. Es más ilegal ocupar una casa abandonada en Tlajomulco que ocupar 10 departamentos en el centro de Guadalajara para mantenerlos vacíos

Si bien se ha problematizado la expansión de la mancha urbana desde el discurso de la redensificación, la única vivienda que se ha promovido así es incosteable para las jaliscienses, e incluso les expulsa. Mientras no se produzca una política enfocada en garantizar el acceso a la vivienda adecuada, estos asentamientos seguirán creciendo. El reporte de 2017 de ACNUDH dedica un capítulo a esto, lo que llama la “renuncia a la gobernanza”:

“La financiarización de la vivienda ha alterado dramáticamente la relación de los Estados con el sector de la vivienda y a aquellos con quienes tienen obligaciones de derechos humanos. En lugar de responsabilizarse ante los residentes y sus necesidades de vivienda, las políticas de vivienda de los Estados comúnmente rinden cuentas a instituciones financieras”.

El equipo tramitó una solicitud de acceso a la información ante Zapopan y otra ante Guadalajara para saber cuántos predios habían vendido o traspasado estos municipios a propietarios privados desde 2010. Zapopan informó sobre la venta o subasta de 38 predios entre 2015 y 2021 mientras que Guadalajara informó sobre 43 predios entre 2010 y 2021.

La respuesta a estas solicitudes de acceso a la información, junto con el resto de la información digitalizada obtenida vía transparencia durante esta investigación, se encuentran en el siguiente vínculo.

Una de las propuestas que hacen grupos de defensoría del derecho a la vivienda es que las administraciones locales detengan la venta de predios, como es el caso de la Plaza Arcos en Zapopan, que se vendió a Tierra y Armonía, y que construyan vivienda accesible de manera directa.

El primer paso a tomar para avanzar hacia una discusión en torno a la vivienda es reconocer que esta es un derecho humano y no una mercancía. Existen muchas cosas escasas en el mundo, que tienen un valor monetario, pero cuando algo es un requerimiento para la vida y para el disfrute de derechos humanos significa que es un derecho humano en sí. En el caso de la financiarización de la vivienda, la única salida es reconocer que la propiedad privada y el derecho al usufructo del patrimonio no pueden ser admitidas como excepciones a los derechos humanos.

El segundo paso necesario es reconocer que, por un periodo prolongado, el Estado ha omitido su responsabilidad, que es no solo la defensa, sino la garantía de la vivienda digna. El Estado está obligado a proveer de vivienda adecuada a las personas que no la tienen, así sea necesaria la construcción de vivienda por parte de los municipios, la entidad o la federación.

Por otro lado, la persecusión de los asentamientos irregulares no hace más que recalcar la complicidad de las administraciones locales y del estado de Jalisco con la violación al derecho a la vivienda. La magister en urbanística, Guadalupe Granero, explica que la mayoría de la vivienda en Latinoamérica ha sido construida socialmente, y que estas prácticas deberían ser apoyadas y promovidas (incluso subsidiadas) en lugar de ser criminalizadas.

El tercer paso que el área metropolitana debe tomar para iniciar el debate sobre el Derecho Humano a la vivienda adecuada es aprender las definiciones que protegen a su ciudadanía contra el fenómeno de la financiarización de la vivienda.

Anna Minton, doctora en urbanismo y una de las autoras más importantes en el estudio de la crisis de vivienda en Londres, opina que la otra definición fundamental para combatir la financiarización es la de “vivienda asequible” o “accesible”. Una de las grande críticas que hizo a las administraciones londinenses es que, aunque obligaron a todas las inmobiliarias inglesas a construir un porcentaje de “vivienda accesible” dentro de sus desarrollos en la ciudad, la definición que dieron para este tipo de alojamiento es que tuviera un precio de renta inferior al 80% del ingreso promedio.

Minton opina que debe haber una lucha de términos y definiciones, y sostiene que la vivienda accesible es aquella con una renta inferior al 30% del ingreso promedio de una ciudad. Es importante que la discusión sobre este lenguaje, estas definiciones y estos derechos irrumpa en la política local.

Según la hoja de hechos número 21 de ACNUDH, que se produjo con la iniciativa ONU Hábitat ─un programa de la Naciones Unidas sobre vivienda que ha trabajado con administraciones locales en Guadalajara desde al menos 2010─, para que una vivienda se considere adecuada debe, como mínimo, cumplir con los siguientes criterios: seguridad de la tenencia; disponibilidad de servicios, materiales facilidades e infraestructura; habitabilidad; accesibilidad; ubicación apropiada; adecuación cultural; accesibilidad y un precio que no obligue a sus ocupantes a comprometer otros derechos humanos.

Guadalajara ha llegado a un punto donde necesariamente tiene que cuestionar el modelo de redensificación como lo aplicaron las administraciones recientes. Es necesario que el resultado de la política de liberalización de la construcción fue convertir a las inmobiliarias en las dueñas de la ciudad, y que la única vivienda producida bajo este esquema es es vivienda cara, inaccesible y que, a pesar de ser “de lujo”, tiene peores condiciones (de superficie y de acceso a servicios) que la vivienda que reemplazó.

Sin embargo, es importante reconocer que los edificios y la vivienda vertical no son “malos”. Ofrecen la oportunidad de generar un modelo de ciudad sostenible y de proporcionar la mejor calidad de vida a la población más amplia. Sin embargo, para esto es indispensable una intervención estatal seria, incluso una participación en la provisión de vivienda, y una planificación urbana real que vea por las y los ciudadanos antes que por el capital de inversión.

María Fernanda Rosales, como presidenta de la AMPI, es la primera en hacer propuestas innovadoras para resolver la crisis de vivienda de la ciudad. Considera que si el reglamento urbano se aplicara correctamente podría reducir los costos de la construcción ─por ejemplo, rompiendo el ciclo de corrupción que el equipo encontró─, lo cual podría reflejarse en precios más bajos.

También opinó que la formación de núcleos urbanos, con servicios dignos y espacios públicos a la altura de las necesidades de la ciudadanía, disminuirían el impacto en la calidad de vida que podría tener el habitar las afueras de la ciudad.

Sin embargo, la especialista tenía propuestas aún más intrépidas:

─El acceso a la vivienda tiene más que ver con un tema de políticas públicas. Por ejemplo, estaría buenísimo, que ya se hace en otros países, políticas que regularan los precios. O, por ejemplo, tasas crediticias que permanecieran más bajas─

─¿Tú consideras que este control de precios blanco puede ser un compromiso que beneficie tanto a inversionistas como a la gente que busca vivir en Guadalajara?─

─Sí, claro que sí Otra cosa que se nos ocurre es que hubiera incentivos crediticios también para los desarrolladores si existieran estos mismos incentivos crediticios para quienes desarrollan podrían hacer vivienda mucho más accesible.─

Rosales demostró que esto realmente puede configurarse en pro de las personas: ─Esto sí sucede ya en otros lugares. En San Diego existe un banco de tierra donde ahora sí que el ayuntamiento le dijo a los desarrolladores: “el ayuntamiento tiene toda esta tierra. Órale, desarróllenlo y hagan vivienda accesible”, y se las vendió de veras a tres centavos, por decirte algo. Realmente a un precio ridículo, casi regalado, para que los desarrolladores hicieran vivienda accesible─.

Aunque pareciera que la solución al problema necesariamente debería afectar a los desarrolladores e inversionistas, la verdad es que este no es el caso. Existen muchas soluciones donde se puede incluso promover la inversión. ¿Qué hubiera pasado si los casi 100 predios vendidos por los ayuntamientos de Guadalajara y Zapopan se hubieran traspasado con condiciones duras y claras de construir vivienda accesible?

Aún más: ¿Qué podría haber sido de Distrito Iconia, las Villas Panamericanas o Plaza Arcos, todos construidos en predios que solían ser de propiedad gubernamental, si la condición para permitirlos fuera que el 100% de sus unidades habitacionales fueran vivienda accesible?

En Plaza Arcos el ayuntamiento de Zapopan únicamente pidió la construcción de un museo como “contraprestación” por otorgar un predio enorme en el centro del municipio a la inmobiliaria Tierra y Armonía por un precio ínfimo. Los vecinos de la zona organizaron un plebiscito para solicitar un parque aquí, pero el ayuntamiento lo desechó para favorecer que Tierra y Armonía construyera un centro comercial y complejo habitacional.

Desafortunadamente, si el museo se desarrolla como otros proyectos en la ciudad, resultará más en una “amenidad” para elevar la plusvalía de cientos de departamentos vacíos que en un espacio que aporte a la vida de la ciudad: una “pieza de ajedrez” para la inversión.

María Fernanda Rosales recalcó:

─sabemos que nuestro estado y nuestro país tiene muchas tierras. ¿Por qué no buscar desarrolladores confiables y hacer que tuviéramos vivienda en la ciudad y no en las afueras? Para promover la inversión pues yo creo que es lo mismo: viviendas y créditos accesibles, servicios y espacios recreativos y públicos que aceleraran la repoblación en el centro de la ciudad y en espacios que hoy están abandonados. Yo creo que sería interesante que el gobierno pensara un poquito en esos temas y que utilizáramos tierras que son, al final del día, de todos, para que la gente viviera mejor─

─Entonces, ¿incluso si los precios han tendido hacia un lugar peligroso, no se trata de algo que no estemos a tiempo de atender desde la política pública?─

Rosales concluyó:

─Exactamente. Ahora sí que, desde nuestra trinchera, creemos que es un trabajo de todos. Como asociación siempre estamos buscando hacer mancuerna con los ayuntamientos, expresarles qué es lo que nosotros vemos, qué es lo que la gente pide y qué es lo que las familias necesitan. Ojalá que exista un momento en el que nos pudieran incluir en la toma de decisiones. Sí nos buscan, claro que sí, pero creo que tiene que haber un trabajo mucho más acompañado─.

Otro ejemplo internacional más lo puso Berlín, que el 27 de septiembre votó para expropiar 5 mil unidades de vivienda que se encontraban en manos de grandes propietarios y estaban, al igual que los edificios de Guadalajara, vacías. Es importante que la sociedad civil de Jalisco comprenda que este tipo de medidas no son exageraciones, sino que podrían salvar la vida de las personas.

Un último ejemplo de las políticas públicas posibles, es el cobro adicional de impuestos, en el predial, a las viviendas de uso temporal o a las viviendas que, teniendo dueños, pasan más de un año deshabitadas. Vancouver tiene un “impuesto de viviendas vacías” que arrancó en 2017 recaudando un 1% adicional en el predial a viviendas que estuvieran deshabitadas por un período dado (incluso si se ofrecen en renta).

El impuesto promueve que los propietarios de viviendas las renten, incluso a precios bajos, para evitar un impuesto y conseguir una ganancia. Por otro lado, esa recaudación adicional se puede usar para mejorar los servicios urbanos para todas las personas.

En 2020, el impuesto aumentó al 1.25% y va a subir este año para recaudar el 3% adicional en propiedades deshabitadas. Aún es motivo de discusión si este impuesto está funcionando o no; algunos expertos en el derecho a la vivienda consideran que podría tener un efecto superficial comparado con acciones más directas como la construcción (ya sea por parte del estado o mediante una planificación urbana más estricta) de vivienda accesible.

Sin saberlo y sin quererlo, las metrópolis en crecimiento del mundo han iniciado un nuevo capítulo en su historia: una discusión sobre qué significa el derecho a la vivienda; y una lucha por definir qué es la vivienda con todos sus apellidos: asequible, adecuada, disponible, digna entre muchos otros.

Discusión que, al parecer, no ha llegado aún al AMG, donde la apuesta está en la especulación financiera a través de las llamadas torres verticales que en la ciudad se erigen lujosas, pero inhabitadas.

Leer original: https://www.zonadocs.mx/la-ciudad-inhabitable-redensificacion-o-destruccion-de-vivienda/

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